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借鉴二次开发经验 探索城市更新路径

2019-09-05 14:26 来源:未知 热度: 0 /
借鉴二次开发经验 探索城市更新路径 


  工业用地(M类城市用地)是发展现代工业、培育新兴产业、扶持实体经济最基础的自然资源、经济要素和重要保障。加强工业用地集约利用,对推动高新区招商引智、产业升级、生态文明建设和经济社会实现高质量发展有着重要意义。今年3月至5月间,区政协常委会就此赴深圳市、东莞市和苏州工业园区调研,协商对策建议。

  高新区土地面积仅占苏州全市的2.6%,开发建设以来,全区发展空间逐渐饱和,土地开发强度达37.7%,超过苏州市30%的平均水平。20多年的发展中,工业用地日趋集约,为区域发展提供了有力保障。

  高新区对工业用地集约利用高度重视,区经发、规划、国土、财政、税务、商务等相关部门和各板块扎实工作,全力推动工业用地集约利用发展,推动规划引领政策引导,推动盘活存量激活市场,推动提高质量提升监管,取得显著成效。2014年,高新区被评为江苏省国土资源节约集约利用模范区,2018年在全国110个产城融合型国家级开发区节约集约利用土地评价中排名第二。

  土地,是开发区的生命线。本次调研,区政协常委会重点考察深圳市、东莞市和苏州工业园区,这些先进地区的工业经济正向“研发+无污染制造+商务办公+综合配套”的新技术、新经济、新模式、新业态攀升,工业用地也从以往的“M1、M2、M3”向“M0”等融合研发、创意、设计、中试、无污染生产和相关配套服务的新型产业用地转变。无论是深圳市的城市更新路径、东莞市的产业用地创新,还是苏州工业园区的二次开发经验,都让高新区考察人员领略到了充满活力的先进理念、改革精神、创新之风和市场气息。

  调研发现,高新区工业用地集约利用与发展要求、市场需求相比,特别是与先进地区相比,还存在一定差距。主要表现在:在规划融合上存在差距,在盘活存量上存在差距,在管理创新上存在差距。

  调研组认为,当前,高新区亟待在规划融合、盘活存量、政策整合和统筹管理四大方面争创新的优势,推动传统产业向新兴产业转型、土地经济向空间经济转变、劳动力红利向工程师红利转换,促进全区经济社会实现更高质量发展。

  惜土如金

  增创规划融合优势

  今年5月28日,自然资源部印发了《关于全面开展国土空间规划的通知》,要求全面启动国土空间规划编制,实现“多规合一”。高新区应借助“区镇合一”“规土合一”新体制,下大决心真正做到“多规融合”“多图合一”,精细规划,提升层次,真正发挥规划的龙头作用。

  区级突出增强规划的统筹性,板块强调规划的执行性,以功能规划为主,突破行政体制的框框,打破各自为阵的圈圈,做到全区规划一张图纸、全区上下一个思路。要学习先进地区的做法,完善产业用地规划,谋取更多新兴产业发展空间,规划一批融合研发、创意、设计、中试、无污染生产和相关配套服务的新型产业用地,优先满足高端制造、功能总部、先进服务业等符合区域发展导向的优质项目的用地需求。

  高新区应该把城市更新作为高质量发展的一条重要路径提到议事日程上来谋划、探索和试点,规划一批城市更新区域,在中心城区如狮山横塘板块、狮山路国家电网、中国电信、中国邮政地块等进行试点,重点推动从传统产业用地向新型产业用地方式的转变,把城市更新与创新型经济、主场经济发展结合起来,把“退二进三”“退二优二”与提升经济活力、改善生活环境和传承历史文化结合起来,先行先试,做出成效。

  动土有方

  增创盘活存量优势

  在苏州工业园区调研中,高新区了解到了园区的“二次开发”经验。除了推动工业改工业研发出让之外,园区还积极探索地块+地上附属物整体出让、工业研发+配套商业出让等工业用地出让方式。

  高新区可以借鉴园区经验,强化对已投产企业的协调服务,引导企业充分利用现有土地资源进行增资扩产,支持高质量企业优先受让老工业地块实施技术改造。

  对狮山横塘、枫桥、浒新、阳山、向阳路等国有和集体的43个老旧工业园排摸情况、通盘规划,规范工业厂房产权交易平台,推动实施二次开发工程。在条件成熟的工业小区先期试点,提高建筑容积率和土地利用率,建设高标准高层次新载体。

  按照苏州市2017年5月出台的《关于促进低效建设用地再开发提升土地综合利用水平的实施意见》,真正落实低效建设用地再开发的11项政策,用好更新改造、集中开发、业态调整、政府回购、协议置换等5种方式,突破以往变更土地用途需要收回使用权重新招拍挂的方式,只要是符合产业规划的新产业、新业态,经政府批准和程序认定,就可以协议用地,再开发后允许分割转让。

  区相关部门要对全区工业用地进行不间断巡查,重点对“征而未供、供而未用、用而未尽”三大类存量工业用地进行全面清理和处置,综合运用协议收购、限期开工、协商置换等有效措施,清理盘活闲置土地。

  点土成金

  增创政策整合优势

  调研组发现,先进地区在工业用地转型整合中非常重视打造政策创新优势。2018年9月,东莞市出台《新型产业用地(M0)管理暂行办法》,这是全国第一个明确针对“M0”的市级政策。与传统工业用地相比,“M0”单位土地开发强度更大,容积率最高能做到3.0-5.0,而一般工业用地容积率在1.0-2.0间;用地形式更多样化,“M0”上可以配置一定比例商业办公(C2)、配套型住宅(R0)和公共服务设施用地;土地使用更为灵活,“M0”上部分产业用房在达到土地出让合同中约定条件后,允许分拆进行不动产登记、销售、转让,分割转让比例不超过49%。

  高新区要及早研究落实和借鉴整合,积极向上争取管理授权,调研呼吁集体土地出让开放政策。加紧出台推进新型产业用地集约利用的指导性意见,整合政策优势,创新政策操作,推动政策落地。重点在保障各类所有制经济主体平等取得土地要素、转变土地利用方式、提高土地利用效率和鼓励总部经济、空间经济发展等方面,增创政策优势。

  在调研过程中,调研组对先进地区政府引导、市场运作的浓郁氛围深有感触。深圳市南山区的侨城坊、深圳机场T3SPACE产业创新园和苏州工业园区的苏州国际金融中心,都成功进行了市场运作开发建设。

  高新区在推进产业转型升级、推动土地集约利用、推开城市改造更新的过程中,要注重学习先进地区的创新理念、市场机制和运作手法,逐步转变政府全包全揽、大包大揽的方式,但求所在、不求所有,有所为有所不为。在政策引导、规划管控和市场监管的同时,充分发挥市场作用,更多借助市场力量,深化土地要素市场化配置改革,积极探索创新工业地产开发运营机制和存量工业用地市场化路径,鼓励有资本运作实力、资产运营经验和社会责任感的投资商参与存量工业用地更新改造,大力推广“空间经济”“立体经济”“总部经济”模式,创新方法,用好用活载体。

  守土有责

  增创全链管理优势

  近期,自然资源部印发《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》,明确支持土地复合利用,释放更大用地空间,保障新产业新业态发展和民生服务设施建设需求。

  高新区要完善土地管理决策的领导机制,加强对全区产业用地规划提升、政策整合、城市更新试点、存量用地盘活、老旧工业园二次开发等工作的领导。完善部门联动、条块协同、合理有效利用土地资源的共同责任机制,全区招商工作要统起来,充分发挥区高新技术产业转化促进中心和区科技创新中心的作用,真正做到区和板块间招商一条龙、用地一盘棋。

  要强化工业用地全生命周期管理,真正形成全链管理模式。一要把好源头关。进一步完善项目预审制度,从源头保障项目质量。二要把好供给关。对照省、市高质量发展指标体系、工业企业资源集约利用综合评价结果,提高投资强度、亩均税收、容积率下限等量化指标的准入门槛。三要把好监管关。建立健全产业协议、企业承诺、信用惩戒等监管机制,区政府定期对各板块项目供地、建设双合同监管制度执行情况开展考核监督。四要把好评价关。依托工业企业资源集约利用平台,完善企业集约差别化管理体系,有效落实产业项目全生命周期管理,引导土地要素资源向高效地区、优势行业、优质企业集中。

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